新西兰央行8月货币报告里说房价会再跌10%-央行这样解释

新西兰央行8月份的货币政策报告里说房价会再跌10%，然后就会转向上行。很多人会问为什么？

现在我们就拿数据来仔细分析一下看为什么央行敢这么说吧！

首先会假设利率加到OCR-4%就不涨了，这个央行已经明确告诉我们了，而2年以下的贷款利率已经把所有这些加息到4%的预期都囊括在内了，因此1-2年这个最常用房贷利率大体现在就到顶了。

然后我们来看看下图中的接近20年来的统计数据，告诉我们租金占比租房者的家庭收入基本就是21-22%。

首次购房者大都是买低价房，不会是豪宅。因此用新西兰各地区的低1/4区间房价来测算，如果按80%贷款30年期来还款的话，以现在这个到顶的利率来算一下每月还款占比家庭收入的比例。通过下图可以看到以目前新西兰房价测算结果是月供占比家庭收入35.7%。

有了以上基础数据，就可以开始测算了。如果房价再跌10%，而贷款利率不变，每月还款就会减少10%。而家庭收入不变的话，月供占比家庭收入就会从35.7%等比例下降。

而月供除了利息支出外还有归还贷款本金的部分，这部分就拿上述表格数字来计算，会发现月供中的利息部分（只有利息部分是真正耗散掉的，以5.35%利率，上表数据算出来大约为 $499每周）占比周均家庭收入的$1768也就是约28%。如果房价再跌10%，那么利息部分的支出占比收入就是25%，买房供款和租房的占比收入的22%就只相差3%。

除去一些不可控因素之外，那么租金占收入比的22%实际就和8成30年月供中利息部分占收入比的25%完全一致，甚至买房更划算了。

因此价格跌到这里，租客就会试图变身首次购房者，而投资者更是会看到租金抵月供而下手。因此全国来看，央行会敢说：跌10%就会是底。

现在的时机来说，捞底开发商可能做到跌有保底，涨不封顶。一方面，通过占有开发商股份来获取未来房产市场上涨的收益和开发收益，另一方面，一些项目的开发商提供了回购条款来确保即使在市场不理想的状况下，投资者也能在未来有相当的收益。